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1. O julgamento
Em 19 de outubro de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, em sessão virtual, o julgamento do RE 1.495.108/SP, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. Por maioria, o Tribunal decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital social com imóveis alcança também as sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou a locação de imóveis, como as holdings patrimoniais. A tese divulgada pelo Tribunal tem a seguinte redação:
“O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 1.348 da repercussão geral, (i) deu provimento ao recurso extraordinário para reconhecer a imunidade do ITBI incidente sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, independentemente da atividade preponderante por ela exercida, inclusive quando se tratar de compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, ficando a imunidade limitada, contudo, ao valor do capital social a ser integralizado, nos termos do que decidido no Tema 796 da repercussão geral; (ii) ressalvou que esse entendimento não impede os Fiscos municipais de demonstrar eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão; e (iii) fixou a seguinte tese: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão". Tudo nos termos do voto do Relator, Ministro Edson Fachin (Presidente), vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Plenário, Sessão Virtual de 9.10.2026 a 19.10.2026.”
A tese vincula os demais órgãos do Judiciário, e os processos sobrestados deverão ser decididos em conformidade com ela nos termos do art. 1.040 do Código de Processo Civil. A redação definitiva depende da publicação do acórdão.
2. A controvérsia
O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê duas hipóteses de imunidade do ITBI: a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, o dispositivo afasta a imunidade “nesses casos” quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
A questão submetida ao Supremo era saber se essa ressalva alcança as duas hipóteses ou apenas a segunda. Os municípios sustentavam a leitura ampla, com apoio nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (“CTN”), segundo os quais é preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorre de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos a eles relativos.
O caso concreto envolvia sociedade administradora de bens próprios que impetrou mandado de segurança contra o Município de Piracicaba (SP). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou a imunidade em razão da atividade da empresa e qualificou como obiter dictum a passagem do Tema 796 que afastava a ressalva da hipótese de integralização. O STF reconheceu a repercussão geral em 05.11.2024, em manifestação do Ministro Luís Roberto Barroso, então Presidente, que também registrou a inexistência, até ali, de orientação vinculante sobre a matéria.
A imunidade continua restrita ao valor efetivamente destinado ao capital social, nos termos do Tema 796 do STF. Se o imóvel for conferido por valor superior ao capital subscrito e a diferença for levada a reserva de capital, essa parcela permanece sujeita ao ITBI. Além disso, o município poderá afastar a imunidade quando demonstrar, no caso concreto, simulação ou fraude à lei. O julgamento deixou em aberto os efeitos temporais, não trazendo a modulação dos efeitos.
Eventual modulação poderá ser discutida em embargos de declaração, com reflexo direto sobre pedidos de restituição do imposto recolhido nos últimos cinco anos (arts. 165 e 168 do CTN).
No plano prático, a decisão confere maior segurança às integralizações em holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias, mas não dispensa cuidados na estruturação. Recomenda-se observar a correspondência entre o valor atribuído aos imóveis e o capital subscrito, a substância econômica e o funcionamento efetivo da sociedade, e a coerência da documentação societária. Recomenda-se também requerer formalmente ao município o reconhecimento da imunidade, documento que o registro de imóveis continuará a exigir para a transferência.
A tese traz a ressalva da aplicação nas circunstâncias de simulação e fraude. Sobre esse tema ficou estabelecido que artificialidade, simulação ou fraude invalidam a imunidade1. A ressalva é juridicamente redundante, porque nenhuma imunidade protege negócio simulado, mas politicamente relevante, porque sinaliza aos fiscos municipais um caminho para questionar operações concretas.
O risco central é a reentrada do critério de preponderância como indício de simulação. Se o fisco municipal passar a tratar a atividade imobiliária da sociedade receptora como elemento indiciário de artificialidade, reabrirá por via oblíqua a controvérsia que o Plenário encerrou. A atividade preponderante, declarada constitucionalmente irrelevante para a fruição da imunidade, não pode, por si só, compor o juízo de simulação. O ônus de demonstrar a simulação ou a fraude é do fisco e exige procedimento administrativo com contraditório e a presunção, a analogia e a mera ausência de propósito negocial não bastam.
3. Reflexos notariais e registrais
O Tema 1.348 repercute diretamente sobre a qualificação dos títulos de integralização. Nas sociedades sujeitas ao Registro Público, a certidão dos atos de constituição e de alteração arquivados na Junta Comercial, dos quais conste a conferência de imóvel ao capital, constitui documento hábil para a transferência no registro imobiliário, dispensada a escritura pública. Ao registrador incumbe a fiscalização do pagamento dos impostos devidos pelos atos que lhe forem apresentados, dever que também impõe ao tabelião quando houver escritura, sob pena da responsabilidade.
O precedente não autoriza o oficial a reconhecer a imunidade por conta própria quando a legislação municipal exige ato declaratório do fisco. A tese vincula os órgãos do Judiciário, mas a qualificação registral do recolhimento ou da exoneração continua a depender do documento expedido pela administração municipal ou de decisão judicial que o supra. Recusada a declaração de imunidade com fundamento na atividade preponderante, a via adequada é a impugnação do ato municipal. Se a controvérsia se instalar na própria qualificação do título, permanece disponível o procedimento de dúvida, observadas as normas de serviço da corregedoria local.
O Tema 1.348 não altera nenhuma dessas exigências, e a imunidade tributária não dispensa a regularidade registral da transmissão.
4. Conclusão
O Tema 1.348 resolveu a questão da imunidade do ITBI na integralização de capital que protege a capitalização da pessoa jurídica e, por isso, tem seu alcance delimitado pelo valor efetivamente convertido em capital, como assentado no Tema 796, sendo indiferente à atividade da sociedade receptora.
O precedente, todavia, traz a ressalva da simulação e fraude que deve ser aplicada com base em elementos concretos demonstrados pelo fisco em procedimento próprio, e jamais a partir da atividade preponderante, sob pena de reintroduzir o critério afastado.
No plano prático, a segurança das operações passa a depender menos da atividade da sociedade e mais da qualidade da operação. Assumem relevância a correspondência entre o valor atribuído aos imóveis e o capital subscrito; a coerência da documentação societária com a finalidade declarada e o requerimento formal de reconhecimento da imunidade junto ao município, cuja decisão instruirá a qualificação registral do título.
