Desapropriação e Justa Indenização: STJ Define o Marco Temporal da Avaliação do Imóvel

A Constituição Federal assegura ao proprietário, nos casos de desapropriação, o pagamento de justa e prévia indenização. A garantia é antiga e conhecida. Contudo, uma pergunta sempre acompanhou as ações expropriatórias sem uma resposta definitiva: qual a data de referência para avaliação e fixação da justa indenização? 

A questão é menos simples do que parece. Entre o ajuizamento da ação, a imissão na posse pelo Poder Público e a efetiva realização da perícia judicial podem se passar muitos anos, e dinamismo do mercado imobiliário não acompanha esse hiato típico da morosidade judicial. O imóvel avaliado na data da perícia pode valer muito mais, ou muito menos, do que valia quando o Estado manifestou interesse sobre ele. 

Foi justamente para enfrentar essa controvérsia que a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou, por unanimidade, em abril de 2026, os Recursos Especiais 2.004.109/SE, 1.809.093/CE, 1.814.350/SE e 1.950.981/PE ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do Ministro Afrânio Vilela, dando origem ao Tema 1.432. O objetivo era definir o conceito de "contemporaneidade da avaliação" e escolher, entre quatro marcos possíveis, qual deveria servir de referência para o cálculo da indenização: o ato expropriatório, a imissão na posse, a avaliação administrativa ou a perícia judicial. 
De fato, há décadas a jurisprudência do STJ tomava como base o valor apurado pelo perito judicial, admitindo exceções apenas quando comprovada variação expressiva do preço desde o esbulho. No acórdão de afetação, o próprio relator registrou que a matéria parecia pacificada, mas que o INCRA, tratando o tema como litígio estratégico, seguia recorrendo das decisões que aplicavam esse entendimento, o que justificou a fixação de uma tese de observância nacional. 

Durante o julgamento, a representação das autarquias federais (INCRA, DNIT e DNOCS) sustentou que o marco temporal deveria variar conforme o tipo de desapropriação: nos casos com imissão antecipada na posse, o momento em que a oferta indenizatória foi depositada; na reforma agrária, a avaliação realizada pela própria Administração; e, nas desapropriações indiretas, a data em que o imóvel foi efetivamente ocupado. 

O cenário apresentado pelo Ministro Relator ajuda a compreender a dimensão do problema. Tramitam no Brasil mais de 90 mil processos de desapropriação, com tempo médio de seis anos apenas para se chegar à perícia. Outrossim, há mais de seis mil ações pendentes há mais de quinze anos. Somada a uma valorização imobiliária constante que, em determinados contextos, pode alcançar entre 10% e 20% ao ano, a demora processual acaba por transformar o tempo em fator determinante do valor final da indenização, com potencial de prejuízo relevante aos proprietários dos bens expropriados. 

Em 14 de outubro de 2026, a Primeira Seção aprovou, por unanimidade, as teses propostas pelo relator. A solução adotada não acolheu integralmente nenhuma das posições em disputa. O STJ manteve a data da perícia judicial como regra geral, mas estabeleceu limites temporais objetivos, que variam conforme a modalidade da desapropriação. 

Assim, nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social, o marco da avaliação fica limitado a um ano a partir do ajuizamento da ação. Na reforma agrária, esse prazo cai para 90 dias. Já na desapropriação indireta, a referência passa a ser o valor de mercado do imóvel no momento em que o Poder Público dele se apossou, acrescido de correção monetária e dos juros compensatórios cabíveis. 

Ademais, as perícias realizadas depois desses limites não poderão simplesmente adotar os preços vigentes à época em que são elaboradas. Caberá ao perito reconstituir quanto o imóvel valia no marco de referência, valendo-se das normas técnicas disponíveis. Da mesma forma, a valorização ou desvalorização provocada pela própria intervenção estatal, como a decorrente da obra pública, deverá ser apurada em separado e excluída do valor indenizatório. 

O relator fez uma distinção importante entre atualizar o valor e reavaliar o bem. A passagem do tempo, segundo o voto condutor, é recomposta pela correção monetária, e não por uma nova perícia que capture um mercado diferente daquele existente no marco de referência. A ideia de justo preço, nessa leitura, vale para os dois lados da relação: o proprietário não deve receber menos do que o bem valia, tampouco o Poder Público deve pagar mais do que o mercado pagaria em uma alienação voluntária. 

Há, contudo, uma ressalva relevante em favor do proprietário. Quando o atraso na avaliação for causado pelo próprio expropriante, e assim reconhecido em decisão fundamentada, os prazos de um ano e de 90 dias são estendidos pelo exato tempo de atraso atribuído ao Poder Público. Demoras causadas pelo próprio proprietário, pela máquina judiciária ou por terceiros, por sua vez, não prorrogam esses limites. 

Quanto à aplicação no tempo, os novos parâmetros valerão apenas para os processos em que a prova pericial vier a ser determinada, com a nomeação do perito, depois da publicação do acórdão, o que ainda não ocorreu. Nos recursos paradigma, a Seção indicou ainda que não incidem juros compensatórios sobre imóvel improdutivo, observação que, conforme ressalvado pelo Ministro Herman Benjamin, diz respeito aos casos concretos e não às teses. 

Na prática, o julgamento produz efeitos em diferentes cenários, tais como: (i) ações de desapropriação por utilidade pública ou interesse social em curso, nas quais ainda não houve nomeação de perito; (ii) desapropriações para fins de reforma agrária, que passam a ter o limite temporal mais restrito; (iii) imóveis ocupados pelo Poder Público sem o devido processo expropriatório, nos quais o proprietário busca indenização por desapropriação indireta; (iv) processos marcados por longos períodos de paralisação, em que será necessário identificar a quem se atribui a demora; (v) dentre outras situações em que a valorização do imóvel ao longo do processo seja relevante para a composição do valor indenizatório. 

Dessa forma, a documentação dos atos processuais e, sobretudo, dos atrasos imputáveis ao expropriante passa a ter papel estratégico na defesa do proprietário, uma vez que pode influenciar diretamente a data de referência da avaliação e, por consequência, o valor final a ser recebido. 
Vale salientar que a tese oficial ainda aguarda a publicação do acórdão, e o alcance prático dos critérios será definido pela forma como as instâncias ordinárias passarem a aplicá-los. Recomenda-se consultar seu advogado sobre os impactos no caso concreto, especialmente nos processos que ainda não alcançaram a fase pericial. 

Em perspectiva mais ampla, o julgamento revela uma preocupação legítima com a segurança jurídica e com a previsibilidade das indenizações, mas também desloca para o proprietário um ônus relevante: o tempo do processo, que antes podia favorecê-lo, agora precisa ser acompanhado de perto. 
Diante do exposto, para proprietários de imóveis atingidos por desapropriações, diretas ou indiretas, compreender o novo marco temporal fixado pelo STJ é fundamental na condução de suas demandas. A Mosello acompanha de perto a evolução da jurisprudência em matéria expropriatória e está preparada para orientar clientes sobre os reflexos do Tema 1.432 em seus casos específicos.