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O que o Provimento CNJ nº 246/2026 muda, na prática, para quem financia fazenda, monta garantia entre empresas do grupo ou estrutura crédito privado com imóvel no meio.
1. Introdução
Toda vez que o assunto sobre alienação fiduciária de imóvel surge, aparece a mesma pergunta: "mas eu preciso mesmo de escritura pública para isso?". Até agosto deste ano, a resposta era sempre acompanhada de um "depende", e o Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, muda essa história.
O Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, editado pela Corregedoria Nacional de Justiça e publicado no Diário de Justiça Eletrônico do Conselho Nacional de Justiça em 3 de agosto de 2026, alterou o art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. A alteração incide sobre a forma dos atos e contratos regidos pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, e repercute de maneira imediata sobre operações de crédito privado garantidas por imóveis urbanos e rurais, inclusive fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Por que isso importa de verdade
Na teoria, a Lei nº 9.514/1997 já permitia isso desde sempre. Na prática, muitos cartórios vinham entendendo que essa facilidade era só para quem estava dentro do sistema financeiro regulado, e recusavam ou levantavam dúvida sobre o registro de instrumentos particulares celebrados fora desse círculo. O CNJ resolveu bater o martelo: essa recusa, quando o único motivo é a parte não pertencer ao SFI, ao SFH ou a alguma regulação específica, agora está expressamente esclarecida.
2. O que a norma efetivamente alterou
O preâmbulo do Provimento nº 246/2026 esclarece que a alteração do art. 440-AO destinou-se a adequar sua redação ao entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal nos Mandados de Segurança nºs 39.805 e 39.930, à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e à interpretação conjunta e sistêmica dos arts. 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997, dos arts. 108 e 1.368-A do Código Civil e do art. 167, I, 48, da Lei nº 6.015/1973.
Na redação agora em vigor, o caput do art. 440-AO passou a dispor que os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997, ou deles resultantes, inclusive os que envolvam a constituição, a transferência, a modificação ou a renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e atos conexos, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o SFI ou o SFH. O § 1º estende expressamente essa faculdade a pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiro e de mercado de capitais, ressalvada a exigência de escritura pública nas hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal. O § 2º condiciona o registro do instrumento particular à estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal, nos termos do art. 23 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 e da Lei nº 6.015/1973. O § 3º, por sua vez, veda a recusa de recepção, qualificação ou registro do instrumento particular que preencha os requisitos legais quando fundamentada exclusivamente na circunstância de nenhuma das partes integrar o SFI, o SFH ou estar sujeita a regulação específica.
3. Fundamento normativo de sustentação
O Provimento nº 246/2026 apoia a nova redação na interpretação conjunta e sistêmica de cinco dispositivos de plano hierárquico distinto, o que impõe ao intérprete distinguir, com precisão, a função de cada um. Os arts. 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997 disciplinam a constituição da alienação fiduciária de imóvel em garantia e a admissibilidade do instrumento particular como veículo formal dos atos e contratos por ela regidos. Os arts. 108 e 1.368-A do Código Civil operam no plano geral do direito das obrigações e dos direitos reais: o art. 108 fixa a regra geral de que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior ao legalmente fixado, ressalvando, contudo, os casos previstos em lei especial. Já o art. 1.368-A determina que a propriedade fiduciária em garantia se rege pelas disposições próprias da legislação especial, aplicando-se o Código Civil apenas de forma subsidiária e naquilo que for compatível.
Portanto, pelo princípio da especialidade, o Provimento nº 246/2026 pôde equiparar, para fins formais, o instrumento particular à escritura pública sem incorrer em conflito com o art. 108 do Código Civil.
4. O tratamento dos instrumentos particulares celebrados antes do Provimento
O art. 2º do Provimento nº 246/2026 dispõe que se consideram plenamente regulares e válidos todos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos CN nºs 172/2024, 175/2024 e 177/2024, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na legislação federal de regência. Trata-se de ponto que exige leitura atenta, porque o dispositivo não convalida, de forma genérica, qualquer instrumento particular pretérito independentemente da época de celebração. A convalidação está circunscrita ao período de vigência daqueles três provimentos corregedores especificamente identificados no texto.
5. Checklist prático de qualificação registral
O roteiro a seguir destina-se à aplicação direta em operações de clientes corporativos e de produtores rurais que estruturam garantias imobiliárias por meio de instrumento particular com efeitos de escritura pública, com base no art. 440-AO em sua redação vigente.
1. Confirmar se o ato analisado está compreendido no âmbito da Lei nº 9.514/1997, isto é, se envolve constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóvel, ou ato a ela conexo.
2. Verificar se existe vedação expressa em lei federal específica que exija escritura pública para o ato em particular, uma vez que o § 1º do art. 440-AO ressalva expressamente essa hipótese e não a afasta de modo genérico.
3. Conferir os requisitos formais e materiais do título causal exigidos pelo art. 23 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 e pela Lei nº 6.015/1973, já que o § 2º do art. 440-AO não dispensa a qualificação registral plena do instrumento particular.
4. Quando o instrumento particular for pretérito, identificar sua data de celebração e verificar se está compreendida no período de vigência dos Provimentos CN nºs 172/2024, 175/2024 ou 177/2024, únicos abrangidos pela convalidação prevista no art. 2º do Provimento nº 246/2026.
5. Em caso de recusa registral, identificar com precisão o fundamento invocado pelo oficial, distinguindo a hipótese vedada pelo § 3º, isto é, a recusa fundada exclusivamente na ausência de vínculo das partes com o SFI, o SFH ou regulação específica, de fundamentos legítimos de qualificação negativa.
6. Documentar a cadeia de outorga de poderes e a capacidade das partes contratantes, atentando para o fato de que a equiparação de efeitos entre instrumento particular e escritura pública não supre exigências de representação, de outorga uxória ou de outros requisitos de capacidade quando aplicáveis ao caso concreto.
7. Avaliar, em operações de maior complexidade, valor elevado ou pluralidade de garantias cruzadas entre sociedades do mesmo grupo econômico, a conveniência de manter a opção pela escritura pública como medida adicional de segurança jurídica, ainda quando o instrumento particular seja juridicamente admissível.
6. Considerações finais
O Provimento CNJ nº 246/2026 remove uma fonte relevante de resistência registral ao instrumento particular em operações de garantia imobiliária fora do SFI e do SFH, com impacto direto sobre financiamento privado, garantias entre empresas de um mesmo grupo econômico, operações de fusão e aquisição, contratos florestais e estruturas de crédito voltadas ao agronegócio. A norma não opera, contudo, como dispensa geral de formalidades, preservando a qualificação registral plena, a possibilidade de vedações federais específicas ainda não identificadas em abstrato e um alcance delimitado da convalidação de instrumentos pretéritos.
