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O Provimento n° 169/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem sido um dos temas mais debatidos no direito imobiliário desde a sua publicação, em maio de 2024. A Corregedoria Nacional de Justiça decidiu manter o provimento em vigor, julgando improcedente o requerimento de anulação ou suspensão apresentado no Pedido de Providências n° 0008349-79.2024.2.00.0000. Para entender o impacto dessa decisão prejudicial às Incorporadoras, vale retomar o contexto.
A Lei n° 14.382/2022 inseriu o §15 no art.32 da Lei de Incorporações Imobiliárias, estabelecendo que o registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constituiria “ato registral único”. A questão que surgiu, foi se esse referido ato único englobaria também o registro do condomínio edilício definitivo, feito após a conclusão da obra, ou se este exigiria um próprio momento registral posterior.
O provimento 169/CNJ adotou uma posição no sentido de que: o registro da incorporação cria um condomínio protoedilício, de natureza transitória, que organiza a titularidade das frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades, o qual não se confunde com o condomínio edilício. Segundo o CNJ, este último, só nasce no momento de um segundo registro, realizado de forma posterior à conclusão da edificação e a individualização física das unidades autônomas. A distinção foi incorporada ao Código Nacional de Normas da Corregedoria e reafirmada na decisão recente: o “ato único” da Lei 14.382/2022 regula apenas o momento da incorporação, sem excluir a necessidade de ato registral posterior.
O argumento central dos opositores do provimento (dentre eles a CBIC e o IAB) é que o CNJ teria criado, por via normativa administrativa, uma exigência de registro duplo sem respaldo legal expresso, contrariando o caráter simplificador da própria legislação pertinente à matéria. Esse fato é somado ao relevante impacto econômico gerado: o segundo registro gera cobrança de emolumentos por unidade, o que em empreendimentos de múltiplas unidades representa um custo adicional considerável para incorporadores e, em último caso, para os adquirentes.
Do outro lado, os defensores do Provimento 169/CNJ argumentam que a distinção entre os dois momentos registrais não é mero formalismo desnecessário, mas sim uma exigência da própria estrutura jurídica da incorporação. O condomínio protoedilício representa uma realidade ainda em formação, um estado transitório, há frações ideais de terreno, mas não unidades físicas individualizadas. O condomínio edilício, ao contrário, pressupõe a concretização da obra e exige a matrícula individual de cada unidade autônoma. Tratar os dois como um único ato seria, na visão da Corregedoria, ignorar diferenças estruturais que tem implicações diretas na segurança jurídica das transações dentro do mercado imobiliário.
A decisão pela manutenção do Provimento n° 169 consolida, ao menos no âmbito administrativo, essa interpretação. Mas o debate provavelmente não se encerra aqui, as críticas sobre a legalidade e os custos do duplo registro são robustas o suficiente para continuar gerando controvérsia em outras instâncias, inclusive no Poder Judiciário. Para quem atua no direito imobiliário acompanhar esse tema não é apenas uma questão acadêmica: as regras que definem como um empreendimento é registrado impactam diretamente na segurança das operações, nos custos das transações e nos direitos de todos os envolvidos na cadeia imobiliária, desde a incorporadora ao consumidor final. Seguiremos acompanhado de perto essa controvérsia e atualizando eventuais novidades.
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Por Vicente Coni Jr e João Ricardo Craveiro
