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Contexto conceitual e histórico do georreferenciamento de Imóveis Rurais
O georreferenciamento de imóveis rurais consiste na identificação precisa dos limites e confrontações das propriedades por meio de coordenadas geodésicas obtidas a partir de levantamento topográfico, conforme o Sistema Geodésico Brasileiro. Esse procedimento exige a anuência dos confrontantes, garantindo a concordância quanto aos limites entre imóveis contíguos, o que reforça a confiabilidade da demarcação territorial. Ao mesmo tempo, confere exatidão à descrição dos imóveis, em estrita observância ao princípio da especialidade objetiva, promovendo a correspondência exata entre a realidade física e o registro imobiliário.
A obrigatoriedade do georreferenciamento foi instituída pela Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002, que determinou a certificação da poligonal junto ao INCRA para a prática de determinados atos registrais. Essa exigência se aplica às operações de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência de imóveis rurais, assegurando maior segurança jurídica e integridade cadastral.
O cronograma de implementação do georreferenciamento foi originalmente estruturado de forma escalonada pelo tamanho da área, iniciando pelas grandes propriedades e, progressivamente, alcançando os imóveis de menor extensão. Esse modelo foi sucessivamente prorrogado pelos Decretos nº 5.570/2005, 7.620/2011 e 9.311/2018, até serem revogados pelo Decreto nº 12.689/2025, que extinguiu o escalonamento e estabeleceu prazo único para exigência obrigatória da certificação do georreferenciamento averbada em matrícula, a partir de 21 de outubro de 2029.
Qual é o objetivo do Decreto nº 12.689/2025?
O decreto tem por finalidade:
- Adequar o cronograma de exigência do georreferenciamento à realidade fundiária nacional, reconhecendo a complexidade técnica e os custos associados à regularização das pequenas propriedades rurais.
- A ampliação do prazo busca evitar a paralisação de atos registrais, especialmente em regiões onde ainda há dificuldade de acesso a profissionais e tecnologia para a execução de levantamentos geodésicos de precisão.
Datas importantes:
Publicação: 21/10/2025
Início de vigência: 21/10/2025 (data da publicação)
Nova data para exigência do georreferenciamento de Imóveis Rurais: 21/10/2029
Implicações práticas:
A prorrogação do prazo para a obrigatoriedade do georreferenciamento até 2029 proporciona mais tempo para a adaptação dos proprietários rurais e dos serviços de registro de imóveis, evitando a interrupção de transações imobiliárias e beneficia especialmente os proprietários de pequenos imóveis rurais, que enfrentam maiores dificuldades técnicas e financeiras para cumprir a exigência, embora os proprietários de grandes imóveis rurais que ainda não realizaram o georreferenciamento também tenham sido alcançados pela medida.
Por outro lado, a prorrogação até 21/10/2029 da obrigatoriedade do georreferenciamento gera implicações práticas negativas relevantes: especialistas apontam que esse “vácuo temporal” favorece o retorno de práticas imprecisas de demarcação, amplia a insegurança jurídica e abre espaço para sobreposições e grilagem de terras.
Além disso, ao adiar o prazo para todos os imóveis, sem cronograma escalonado, transfere para o final do período a concentração de demandas técnicas, regulatórias e cartorárias, cenário que pode resultar em sobrecarga e maior atraso nas regularizações imobiliárias rurais.
Alterações principais:
- A exigência de identificação georreferenciada passará a valer somente a partir de 21 de outubro de 2029.
- Após esse prazo, ficará vedado aos oficiais de registro de imóveis praticar atos registrais envolvendo imóveis rurais sem a devida averbação em matrícula da certificação do georreferenciamento pelo SIGEF/INCRA.
- Foram revogados dispositivos anteriores que escalonavam os prazos conforme a área do imóvel, simplificando a regra de aplicação uniforme.
O preço da prorrogação: quando o alívio regulatório vira risco fundiário
Durante o período de prorrogação, a ausência de exigência compulsória de identificação georreferenciada abre uma janela de vulnerabilidade fundiária. Essa flexibilização pode facilitar práticas irregulares, como ocupações indevidas, transmissões estratégicas e até casos de grilagem, especialmente em áreas onde o controle territorial é precário. Assim, embora temporária, a medida pode aumentar a litigiosidade e dificultar a gestão do território.
Embora a prorrogação da exigência de georreferenciamento até 21 de outubro de 2029, determinada pelo Decreto nº 12.689/2025, represente um alívio regulatório para muitos proprietários rurais, a medida pode gerar efeitos estruturais adversos no médio e longo prazo.
Portanto, sob o aspecto técnico-regulatório, o Decreto adota uma estratégia de postergar para resolver, priorizando a conveniência operacional imediata em detrimento da regularização escalonada anteriormente prevista.
Essa opção, ainda que politicamente compreensível, enfraquece a governança territorial e amplia o risco de formação de um passivo contencioso relevante, decorrente de inconsistências cadastrais e disputas dominiais. Além disso, a concentração das exigências para o término do prazo tende a gerar sobrecarga institucional e operacional nos órgãos responsáveis pela certificação e registro, justamente no momento em que o sistema deverá responder com maior eficiência e precisão.
Portanto, apesar do prazo prorrogado para 2029, faz-se importante que cada proprietário de imóvel rural promova o georreferenciamento de sua propriedade, submetendo-o à certificação no Sistema de Gestão Fundiária do INCRA – SIGEF, evitando, assim, litígios futuros sobre sobreposições de áreas com terceiros. E, ao final, que submeta requerimento de averbação da certificação do imóvel rural na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente.
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Autores:
Ivan Mauro Calvo: Sócio-diretor da Área Imobiliária/Agrária da Mosello Advocacia
André Luis Bruks B. Pires: Advogado da Área Imobiliária/Agrária da Mosello Advocacia
