PT
EN
Alienação e Instituição de Ônus Real ≠ Perda do Imóvel
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412/MT (2024/0470129-5), negou provimento aos recursos especiais interpostos pelas partes, mantendo acórdão que reconheceu a extinção do contrato de arrendamento rural em razão da perda da propriedade pelos arrendadores por decisão judicial proferida em ação reivindicatória.
A controvérsia consistiu na interpretação conjunta do art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504/1964 e do art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966.
O primeiro dispositivo (art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504/1964) trata da continuidade dos contratos de arrendamento ou parceria rural nas hipóteses de alienação ou imposição de ônus real sobre o imóvel, com a sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante.
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
(...)
§ 5º A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.
Já o segundo (art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966) disciplina a hipótese de perda da propriedade do imóvel, situação em que não se impõe ao novo titular a sub-rogação nas obrigações do contrato de arrendamento rural, o que conduz à extinção da relação contratual.
Art 26. O arrendamento se extingue:
(...)
VIII - Pela perda do imóvel rural;
Trata-se, portanto, de situações fáticas diferentes. Questão que foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no referido julgado.
Outros Cenários de Proteção ao Produtor Rural
A legislação agrária prevê mecanismos voltados à proteção do produtor rural e à estabilidade dos contratos agrários. Entre eles destacam-se o direito de preferência na aquisição do imóvel e o direito de preferência na renovação do contrato de arrendamento rural, ambos previstos no Estatuto da Terra e em seu regulamento.
· Direito de Preferência na Aquisição: No âmbito dos contratos agrários, o direito de preferência constitui importante mecanismo de proteção ao produtor rural. Previsto no Estatuto da Terra e em seu regulamento, esse direito assegura ao arrendatário prioridade na aquisição do imóvel rural caso o proprietário decida aliená-lo, nas mesmas condições ofertadas a terceiros, nos termos do §3º do já mencionado art. 92 do Estatuto da Terra e do art. 45 do Decreto nº 59.566/1966.
O objetivo deste direito é preservar a estabilidade da exploração agrária e resguardar os investimentos realizados pelo produtor na atividade rural, evitando que a transferência do imóvel comprometa a continuidade da produção e das relações contratuais estabelecidas.
· Direito de Preferência na Renovação: No mesmo sentido, o direito de preferência na renovação do contrato de arrendamento rural também se apresenta como importante instrumento de proteção ao produtor.
Nos termos do art. 22 do Decreto nº 59.566/1966, assegura-se ao arrendatário, em igualdade de condições com terceiros, a preferência para a renovação do arrendamento.
Para tanto, o arrendador deve notificá-lo, com antecedência mínima de seis meses do término do contrato, acerca das propostas recebidas de terceiros, instruindo a notificação com cópia autêntica dessas propostas. A regra visa conferir maior estabilidade à exploração rural e resguardar a continuidade da atividade produtiva desenvolvida pelo arrendatário.
Portanto, assim como dispõe o art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504/1964, tais previsões normativas refletem a diretriz de preservação e continuidade dos contratos agrários, voltada à proteção da atividade produtiva e dos investimentos realizados pelo produtor rural. Trata-se, contudo, de hipóteses distintas daquela em que ocorre a perda da propriedade do imóvel rural, situação que conduz à extinção do contrato de arrendamento.
No julgado, o STJ estabelece de forma clara a distinção entre os dispositivos legais aplicáveis à matéria:
· O art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) estabelece a sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante nos contratos de arrendamento e parceria apenas nas hipóteses de alienação voluntária ou imposição de ônus real ao imóvel, não se aplicando à perda da propriedade decorrente de decisão judicial em ação reivindicatória;
· O art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/66 prevê expressamente a extinção do contrato de arrendamento pela perda do imóvel rural;
· Obrigar o novo proprietário, que obteve o reconhecimento do domínio pela via judicial, a sub-rogar-se em contrato com o qual não consentiu implicaria imposição de encargo involuntário, distinta das hipóteses legais de sub-rogação.
Implicações práticas:
A perda da propriedade rural por decisão judicial em ação reivindicatória constitui hipótese de extinção do contrato de arrendamento, não se operando a sub-rogação do novo proprietário nos direitos e obrigações do arrendador anterior.
Destacou-se, ainda, que essa situação fática não se confunde com a hipótese prevista no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, que assegura a continuidade do contrato de arrendamento rural mediante sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante apenas nos casos de alienação ou imposição de ônus real sobre o imóvel.
Atenção:
- Sub-rogação do Contrato de Arrendamento Rural restrita às hipóteses legais: A sub-rogação do adquirente nos contratos de arrendamento rural, prevista no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, aplica-se exclusivamente aos casos de alienação voluntária ou imposição de ônus real, não alcançando a perda da propriedade decorrente de decisão judicial.
- Extinção do Arrendamento pela perda do imóvel: O art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/66 estabelece, de forma expressa, que a perda do imóvel rural constitui causa de extinção do contrato de arrendamento, independentemente do término do prazo contratual.
Conclusão:
Em síntese, o julgamento delimita com precisão o alcance das normas que disciplinam os contratos agrários, ao distinguir as hipóteses de continuidade do arrendamento rural daquelas que conduzem à sua extinção.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do arrendador, prevista no art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, restringe-se aos casos de alienação voluntária ou imposição de ônus real sobre o imóvel.
Diversamente, quando há perda da propriedade por decisão judicial em ação reivindicatória, aplica-se a regra do art. 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966, que prevê a extinção do contrato de arrendamento rural, afastando a imposição de sub-rogação ao novo titular do domínio.
Fonte:
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n. 2.187.412/MT (2024/0470129-5). Relatora: Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. Brasília, 11 fev. 2026. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, 11 fev. 2026.
