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O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o comprador já registrado na matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves. Assim decidiu a Quarta Turma no julgamento do REsp nº 2.147.665/SP (2024/0196733-4), ao reconhecer que a responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais surge a partir do momento em que o adquirente passa a figurar como proprietário na matrícula, independentemente de sua efetiva imissão na posse.
No referido precedente, a Turma julgadora, por unanimidade, reafirmou o caráter propter rem da obrigação condominial, destacando que o dever de pagamento recai sobre o titular do direito real, isto é, aquele que detém a propriedade registral, e não necessariamente sobre quem exerce a posse direta do bem.
A controvérsia cingiu-se de uma execução de título extrajudicial referente a cobranças de taxas condominiais vencidas antes do recebimento das chaves da unidade adquirida.
Na ação, o condomínio exequente sustentou que os adquirentes seriam os verdadeiros proprietários, conforme matrícula do imóvel, e que os débitos condominiais seriam exigíveis do proprietário registral ou de quem exercesse domínio ou posse, em decorrência da natureza propter rem do débito. Ainda, o exequente demonstrou que os executados não haviam imitido na posse por desídia própria.
Em contrapartida, os executados aduziram que embora tivessem seus nomes registrados na matrícula, nunca haviam ocupado o imóvel e nunca haviam recebidos as chaves.
A tese utilizada pelos executados para afastar a legitimidade passiva na execução, coincidia com o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e alguns outros tribunais do país, como por exemplo, o Tribunal de Justiça da Bahia.
Esses tribunais consideravam que o marco divisor da responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais seria a efetiva imissão na posse. No julgamento da execução em comento, o TJSP acatou a ilegitimidade passiva dos adquirentes e extinguiu a execução. Os exequentes recorreram e a apelação não foi provida, sendo a sentença mantida integralmente.
Em sede de REsp, a decisão foi reformada e o STJ reafirmou que a responsabilidade por despesas condominiais acompanha a titularidade registral do imóvel, independentemente de uso ou fruição, sendo o registro da propriedade o marco divisor dos direitos e obrigações do adquirente perante o condomínio.
Ademais, o relator, Ministro João Otávio de Noronha, ressaltou que, sendo a obrigação condominial de natureza propter rem, sua exigibilidade decorre diretamente da titularidade do domínio, bastando que o comprador figure como proprietário na matrícula.
"A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem", explicou o Ministro.
Com isso, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial perante os adquirentes registrados na matrícula do imóvel, ficando afastadas as teses antes acolhidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo nos embargos à execução.
A recente decisão do STJ marca um divisor de águas em relação ao posicionamento tradicional dos tribunais estaduais, consolidando um entendimento que eleva o patamar de segurança jurídica para todos os atores da cadeia imobiliária — especialmente construtoras, incorporadoras e condomínios edilícios. Trata-se de um precedente de grande relevância prática, capaz de orientar de forma clara a responsabilização pelo adimplemento das cotas condominiais e reduzir a litigiosidade no setor.
